正文开始前，推荐一下我们自己开发的济南找房超级实用的工具：房小参小程序（点击蓝字进入），济南100%新房一站式看房，优劣分析都有！赶上第四季度刚刚开始，济南楼市也来到了十字路口，所幸我们就来个年终总结本期文案一共3254个字，用时较长，内容敏感，一共分为四期，总共需要花费你12分钟，原创不易，喜欢的朋友可以点赞转发分享收藏再观看。

应该说，这几年济南的楼市从热情高涨走向平淡如水，已经到了强弩之末，从满盘皆红，是楼就抢的尴尬境地，又走到了只有局部热点还能扑腾两下，其他地方已经完全没有心跳的另一种尴尬境地。

经历过济南楼市过去五年的疯狂，有人庆幸，有人怀念，有人遗憾，有人悔恨，如果你赶上了，赚到了，恭喜你，如果是起个大早赶了个晚集的，买到就好错过的，平常心，之前暴涨未必好，未来的平淡未必不好接下来你应该动态地观察供应，最重要的是给自己的需求排个序，什么最重要什么其次，一定心里要有数，没有十全十美的房子，遇见合适自己的，该出手时就要出手。

今天我们简单的聊一聊济南某些热点板块儿，到底在过去一段时间发生了什么，他们做了什么，将来会怎么样，我们该怎么办？希望对买房的你有帮助，能够吸取经验教训，避免买错房子。

示意图年终总结第一篇：人造楼市的高房价回落！之前唐冶太火了，被称为宇宙中心，之前他们也炒作的黄河国际生态城、郭店、绣源河、圣井、黄河北，其实你仔细想想，在大规划下，哪一个不是百年大计，哪一个不是需要几代人去实现的？城市建设地广人稀，完全是把农村变为城市，不是说不好，是周期太长再举债发展的模式之下，为了更早地呈现，难免急功近利，一通投入和炒作猛如虎，城市界面当然会更加好，新楼新路新环境谁不喜欢？但这也导致了快速发展的衍生品，超高地价和超前基建。

放眼全国，这样的新区由于缺乏产业纵深和持续的新增人口的支撑，唯有仰仗招商引资结果可想而知，于是这种人造楼市的高房价回落，也是会必然发生然而，发展是解决问题的唯一方法，发展还将继续，大计还将百年，故事还是会此起彼伏的，。

只是再爬起来需要多么强大的故事和概念，需要怎样的经济环境，目前还具不具备这样的条件，就得看各位看官自己品啦，这些新城新区的二手房能真金白银有人要的，还是得看楼盘和板块儿离主城区的距离，谁离得近谁就好过些，离得远了，先洗洗睡了吧。

说到这儿，如果你在这些地方已经买了房，第一波赚了的也别沾沾自喜，第二波少赚的也无须楚楚可怜，第三波站岗的也只能接受现状，还没买的，想一想不限购这样的政策到底是给外地人的良药，还是给本地人的迷魂汤？年终总结第二篇：

济南还有下一个CBD？这一年来，济南楼市故事最多，概念最好，土地供应量最大的只有新东站济钢片区和国际医学中心、党家这3个地方了有一句销售的洗脑名言，新东站片区是济南下一个CBD只能说很多人可能不理解什么是CBD。

所谓第二个CBD很明显就是在炒作概念，现在张马屯新东站的一举一动都牵动着购房人的钱包和眼睛，其实没人关心新东站济钢片区是个啥，将会有怎么样的大发展，是怎么定位的，大家只关心我买的房子能不能升值，并且只相信产业，地铁，名校的组合拳。

你别跟我扯别的，新东站济钢片区，目前回避不了，发展周期长，建设复杂度高，产业导入人口导入是一个长期的工作。

对于在这里工作的朋友来说，买到这里真的好，上班方便，也有地铁，但对于那些预算充足，想炒房和投资赚钱为目的的朋友来说，整个区域无论是土地的供应量还是商品房的供应量都非常之大，这么高的价格，你买来你要赚谁的钱呢？说到这儿，就有朋友会问我，那济南买房究竟哪里好？

其实高新北和神武、章锦才是低调的王者，但如果你是关注通勤和位置，城市界面，这几个板块都可以看看，高新北虽然档次不够高大上，但位置是真的离主城区更近，地铁交通是真的方便，配套是真的齐全让我们把视野再次拉到济南上空。

其实神武和章锦，把产业和环境城市界面做到极致，虽然有很多朋友不太懂这里的产业，就说这里没有产业，但是神武章锦根本不介意，这里像极了一个缩小版的高新区，而且神武章锦因为更低的价格，更好的环境，更高的性价比，被周围的雪山、唐冶衬托成了一颗冉冉升起的济南之星。

对于当年错过了高新的，错过了暴涨周期的你来说，难道你会错过这三个地方吗？在这里买房子一定不能回避一个问题，就是教育，毕竟这里的学校还没有出成绩，但时间早晚而已其次，如果你是刚需，最好在地铁口上，地铁是你生活的宽度，教育决定了你成长的高度，如果你是大面积，那地铁倒是无所谓，反正你考虑的是买几个车的事情。

还有就是未来在高新北和神武、章锦的房子，除了临近学校，地铁，最好要临近商业配套设施，至于是不是体育场馆边上，高大上的写字楼边儿上，你仔细品，其实那些都不是核心年终总结第三篇：过度豪宅化的济南高新区高新区的楼市在严重分化，2019年之前，贤文是刚需买房的天堂。

但同时2020年之后贤文片区又主推地段和产品，发展豪宅，已经火力全开，改善产品豪宅化，但对标人群其实还是高新区有点购买力的改善目前来看，为了战略上人为设定的锚定起点，已经卡着自己脖子骑虎难下了已经发展了将近20年的高新区，已经到了改善升级换代的时刻，主打豪宅，这个草船借助的是改善的春风和产业成熟。

，城市界面确实上了一个台阶，但高新区未老先衰，也是不得不考虑的。

高价地拍起来，高价房走出来，这些明显高于现有居住水平的房子显然不是给高新区工薪阶层准备的，但外地人和高新区的老板们真的准备好了吗？部分楼盘虽然号称豪宅，但是临街的问题不得不考虑，都说CBD是街区制，但是人家临近的是小马路，而且楼下配套很全，

但是在高新区，多少豪宅，没有CBD的都市景观配套，却靠近一个大马路，沿街的豪宅，进入二手房市场，真有市场吗？面对动辄五六百万的豪宅，难道外地人没有更优的选择吗？住着五六百万的豪宅，下楼就是大马路，来往的电动车太乱太吵，晚上机动车的轰鸣和喇叭不断，是一种什么体验？

高端的楼盘是基于生态环境和板块的圈层，没有区别于其他区域的生态环境，还算是豪宅吗？难道还让尊贵的高新区老板们晚上伴着车流声入眠吗？富豪们住在高新区不是为了上班方便，是为了生活的更好灵魂18问，以后分化严重的高新核心区，过度的豪宅化，体面之下还有完肤吗？我们买房真的是为了面子吗？。

但无论如何，高新核心区至少没有多少楼盘了，所以楼市没有其他地方那么难在高新区买改善房，特别是五六百万的豪宅，一定一定要有闹中取静的标准，否则将来临街的豪宅是比不上CBD的高端改善一旦有明显的不利因素，后期流通与溢价就会产生问题。

因为你是高点买入，开发商在新房出手时，已经透支掉未来的潜力年终总结第4篇：济南三大韭菜基地楼市降温，海水退潮，才让吃瓜群众看清楚真相！如果楼市一直畸形膨胀下去，还不知道有多少韭菜被连根拔起他们是同一套打法，不同的战场，故伎重施也是经常的事儿。

借着都市圈、并入济南、地铁和政策红利的概念去炒作了黄河北、郭店和齐河国际生态城，这种明显的韭菜基地，在济南经常能看见这些地方的楼盘广告，但这也仅仅是吸引了很多低预算低认知的购房群体，这些地方除了农业就只能搞搞文旅和工厂，这些看似有竞争力但实则千难万难的区域根本不具备投资价值，因为除了当地居民，压根儿没有需求。

而且最重要的是时间点不对了。

所以你要是对这些地方有兴趣，首先问问自己是谁，从哪儿来，要去哪儿？热点板块中，西客站和华山的状态不错，经过了很多年的发展，沉淀出了商圈，因为天然的地理位置，容易形成泛高新和泛老城的生活方式，无论是产业环境都有自身的特点，价格和板块的匹配度很高，无论是买来自住的还是买来保值的，都有很强的确定性。

其次，西客站作为09年之后重点发展的区域，华山作为12年之后重点发展的区域，虽然不及东部风头正劲，但这几年还是入住了大量的人口，目前片区成熟度越来越高，新出的产品趋于改善，自住的氛围越来越好，相比了黄河北、郭店和齐河国际生态城，虽然价格稍高，但是仍然是买房人的好选项。

全文完，本文作者济南楼市在线&参考主编刘龙龙，房小参小程序（济南人都在用的找房小程序）创始人。高端改善置业，欢迎找我匹配房源，复杂问题付费咨询，非诚勿扰。

全文结束插播一条重磅消息！国庆假期看房团结束后，很多朋友咨询下一次看房团是什么时候？济南楼市参考精品看房团再次准备发车，有看房需求的朋友可以报名了！这一次看房团，我们同样分为【主城+南城专场】和【东城专场】，时间分别是10月29日和10月30日。

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我们为了这次看房团，向楼盘争取到了限时惊喜优惠当天定房人数越多，优惠越大！10月30日东城专场济南楼市参考精品看房团主要以济南东部楼盘为主。时间：2022.10.30早上9:00 — 中午13：00